Le Code Rural et de la Pêche Maritime permet au bailleur de refuser le renouvellement d’un bail rural, aux fins de reprise du bien, en vue de son exploitation pour lui-même ou au profit de son conjoint, du partenaire d’un PACS, ou d’un descendant.
Le cas échéant, le propriétaire doit adresser au preneur un congé, indiquant les motifs et conditions de la reprise. Ce congé doit parvenir au preneur au moins 18 mois avant l’expiration du bail.
Quand bien même le congé serait délivré de façon parfaitement conforme, la faculté de reprise ouverte au bailleur n’est pas absolue.
En effet, le preneur recevant le congé peut en effet s’opposer à la reprise et obtenir une prorogation du bail, lorsqu’il est à cinq ans de la retraite. La prorogation est dite « de plein droit » : elle est accordée automatiquement et sans condition, pour la durée restant à courir avant le départ en retraite. Une fois le bail prorogé, le bailleur ayant toujours l’intention de reprendre le bien doit adresser au preneur un nouveau congé, au moins 18 mois avant la fin de la prorogation.
Et c’est là que le bât blesse.
Dans cette situation, il serait en effet logique de considérer que le bailleur ayant reçu l’opposition de son preneur a recherché une autre solution. Son intention de reprendre le bien donné à bail a donc pu évoluer entre le 1er congé et la fin de la prorogation.
Mais dans les cas où l’intention du bailleur persiste, celui-ci est coincé lorsque la prorogation doit durer moins de 18 mois. De fait, il ne peut temporellement pas réitérer le congé, dans les conditions légales.
C’est justement cette obligation de réitération que le Conseil Constitutionnel vient de déclarer contraire à la Constitution. La juridiction a en effet considéré que cette double formalité, malgré un objectif clair et louable du législateur, portait une atteinte disproportionnée au droit de propriété du bailleur.
Quelle conséquence en pratique ? Jusqu’au 31 décembre 2022 au plus tard, cela signifie qu’en cas d’opposition du preneur à la reprise du bail, le bailleur n’est pas tenu de délivrer un nouveau congé si la prorogation du bail résultant de cette opposition est inférieure à 18 mois. A partir du 1er janvier 2023, sauf à ce qu’une nouvelle loi soit prise, l’obligation de réitération du bail disparaîtra.